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银行再战房贷市场:双周供、转按揭“低调复出”
添加时间:2016-8-2 10:22:10 点击:282
房地产市场越来越火热,银行又重新盯上了房贷市场这块“肥肉”。 据报道,近日,平安银行(9.210-0.07-0.75%)在广州地区重启了“双周供”服务,同时广州地区的某股份制银行还将针对优质转按揭客户提供8.3折优惠,具体业务将在下月正式实行。 今年以来,各大银行的新型房贷产品层出不穷。而这些产品对进行贷款的消费者来说是真的经济实惠,还是换汤不换药的吸睛之作呢? 早在五六年前,“双周供”还款方式就已出现。但由于计算复杂,实施困难,同期竞争房贷产品较多等种种原因,“双周供”逐渐消失在了茫茫市场当中。今年内,“双周供”又在全国各地“低调复出”。 双周供重出江湖 贷款的“双周供”就是将个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次,每次还款额为原来月供的一半。由于还款方式的改变和还款频率的提高,易胜博官网人的还款总额会相应减少,还款周期也得以明显地缩短。如此一来,客户在还款期内可以相对少支付一定的利息。 据计算,以按揭贷款200万元、贷款期限30年为例,根据目前北京市场上普遍的8.5折计算,等额本息的传统月供方式,每月要还款9739.53元,还款总额350.6万元,双周供每两周还款4869.765元,相当于原来月供的一半。总体算来,由于还款次数频密,本金减少速度加快,最后双周供方式还款总额约326.7万元,比月供节省24万元左右。 同时,双周供每年大约还款次数为26次,易胜博官网人只需要25.8年时间就可以还清贷款,比月供方式缩短了4.2年。 但在业内人士看来,“双周供”并未给消费者带来巨大的“馅饼”。其本质就是提前还款,时间缩短,利息减少是必然。业内专家表示,从计算结果来看,双周供的还款利息是减少了,但是因为还款时间节点提前,变相的有一半的钱提前还了,相当于每个月月供的钱有一半少跟银行借了15天,所以利息肯定是减少了。 此前“双周供”的销声匿迹正是由于业内普遍发现,这种还款方式只是银行争取客户的一种噱头,而且对银行而言,每月两个还款期,计算起来也比较繁琐。如果还款人资金充足,可以提前还月供贷款的话,完全可以达到同样的效果。 亚太城市房地产研究院院长、著名地产专家谢逸枫在接受《中国产经新闻》记者采访时也认为,双周供与月供没有什么本质上的区别,而且双周供可能会给还款人带来一定程度上的生活压力。谢逸枫说:“对于大多数人来说,工资都是月结的,且每个月收入固定。双周还款可能会增加每个月的还款压力,对还款人的资金支配要求很高。”谢逸枫认为,选择贷款购房、分期还款的消费者本就是为了在买房的同时保持正常的生活品质,不增加生活的压力。“所以如果使用双周供的方式还款会增加生活压力、降低生活品质,则本末倒置,与初衷相违背了。” “如果选择双周供,则会承担更多的还款压力与经济负担;如果选择月供,可能就要支付更多的利息成本。”谢逸枫建议消费者,要按照每个人的实际情况来进行选择适合自己的房贷。 转按揭存争议 同时,“转按揭”一词也重新进入了人们的视野。与“双周供”相似,早在2007年左右,就有银行办理个人同名转按揭业务,即贷款人在甲银行办理首次购房按揭贷款,可同名将按揭转到乙银行,以便享受到更优惠的利率。甚至有部分银行为了抢占市场的存量客户,一度将优惠折扣打到7折。近日出现的转按揭则称将对部分优质客户提供8.3折优惠。 虽然看起来优惠幅度较大,但是同名转按揭可能隐藏着价格不低的“过桥费”。而且,在两行进行对接这种情况下,可能会存在一定的风险。同名转按揭的办理需要“过桥”,按揭者首先须还清前一银行贷款,再到下一家银行按揭贷款。但由于两家银行房贷过程无法无缝对接,中间存在一段不确定的时间差。办理转按揭会发生一定费用。如果按揭的转出银行事先有提前还款违约金的条款,则易胜博官网人需支付一定比例的违约金。 而且有银行从业人员曾表示,在转按揭的过程中,会在中间引入一些其他贷款方式。比如拿其他房产易胜博ysbbb,同时会通过一些担保的途径,比如找担保公司来担保这笔债务,银行再放一笔易胜博ysbbb贷款,专门用于偿还对方银行剩余的按揭负债,等偿还完之后易胜博ysbbb物就可以出库,再到银行办理易胜博ysbbb登记手续,解除担保责任。 在这样的过程中就可能涉嫌违规。一些炒房者为炒高房价获取差价收益,会在转按揭的基础上进行加按揭贷款等不规范的操作。加按揭即炒房者等到房价上涨之后,要求银行按市价重新评估房产价格。其贷款额度则随房价不断攀升而增加,炒房者再次向银行申请,对房产升值的部分重新给予贷款。 这种加按揭,以及存在炒房嫌疑的转按揭曾一度被叫停。2007年,央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求,商业银行不得发放随房产评估价值浮动、不指明用途的转(加)按揭贷款。 曾任央行副行长的刘士余在2007年和2014年多次在公开场合表示,要坚决取消转按揭和加按揭贷款,这个举措的目的是为了抑制炒房。 但也有业内人士分析,转按揭过程中追加按揭是被明令禁止的,但是同名转按揭业务因为并没有明文禁止,再加上近几年监管的放松,所以还是有不少银行在操作该项业务。 有相关人士表示,办理的转按揭业务主要是针对在他行办理按揭贷款剩下未还部分想转至本行的,但是在转按揭过程中不能追加按揭贷款。另有相关人士同样表示,“监管部门叫停的是在转按揭的基础上加按揭,如果只是单纯地因为贷款利率的考虑转按揭并没有明确说不允许做,而且被禁止的针对的都是炒房者。” 广东外语外贸大学广东国际战略研究院首席研究员肖鹞飞在接受《中国产经新闻》记者采访时解释了对银行来说转按揭业务意味着什么。“转按揭就是部分银行将按揭的权利或者已经受理的贷款转给其他银行进行处理。”在他看来,不同的银行具有不同的定位,一些大银行信誉较好,利息也比较低,大家愿意从此类银行贷款,但对银行来说,按揭的管理成本太高。而一些小银行或地方性银行则相反,对于按揭管理较为方便,管理成本也低,它们则愿意承接按揭业务,却苦于知名度,缺少客户。此时大银行就愿意将自己的业务转给这类银行,进行转让。 肖鹞飞认为,从理论上来说,此举只是类似外包的管理形式,风险不会太大。而且,从金融多元化角度看是正常的发展趋势。“从银行经营市场化发展来讲,各家银行的市场定位与优势不同,一些地方性银行优势在于,某个范围内网点较多,这对贷款的管理来说是很方便的。可以对贷款人的信用、收入情况随时跟踪,减少还贷风险。但具体还要在两行的对接方面下功夫,才能降低对接时出现的风险。” 消费者需慎重选择 对多种类型房贷的重新出现,专家一致认为受益最大方是银行。对于“双周供”,谢逸枫表示,以每双周还款一次的方式还款,可以使银行更快地回收资金,保持资金的安全性。对于转按揭来说,肖鹞飞表示,一些金融机构通过转按揭将风险管理转给其他银行,这对于按揭资产的保全,或者说风险的防范来说是非常有利的。 但最根本的,银行是想通过更多房贷产品的推出,将重心转移至房贷市场。有业内人士表示,房贷业务势必成为今年各家银行必争的一块优质资产,除了针对一些新买房客户的增量市场竞争,有些银行也希望通过转按揭方式吸引其他银行的存量客户。 目前银行的对公贷款业务正在萎缩,而作为银行优质贷款的个人房贷却在攀升。央行调查统计司司长盛松成披露个人购房贷款余额同比增长30.9%,增速比去年同期上升13.1个百分点。增量上,今年上半年,个人购房贷款新增2.36万亿元,同比增长1.25万亿元。这反映出购房需求正在回升。 双周供、转按揭等产品的推出,只是银行抢占房贷市场的手段。至于其是否更加实惠划算,还要消费者根据自身情况考虑选择。 对此,肖鹞飞提醒消费者,选择金融产品时要慎重,应认清金融产品的本质。肖鹞飞表示,随着市场的发展,各种类型的金融产品会陆续出现,经过组合等方式,未来的金融产品会愈加复杂化。消费者对于金融产品的理解会越来越困难。“因为金融机构对于自身产品介绍与宣传,一定是更多地介绍产品好的方面,有时会忽略了一些隐含的风险。” 因此,肖鹞飞认为,未来可能会催生出一种金融咨询的行业。老百姓(49.1200.53,1.09%)需要有咨询公司来解释说明金融产品的相关问题,帮助老百姓明确各金融产品的优缺点,提供一些金融资讯。消费者对于所投资的产品越明确,风险就会越小。
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